相似种类的交流

类似的交换或“1031交换”指的是美国的第1031条.S. 国内税收法规. 本节规定,资本利得税可以在交易、商业或投资中用于生产用途的财产交换的情况下延期征收, 前提是交换的属性具有可比性(“同类”). 当纳税人最终出售资产时,就需要缴纳税款. 在商业地产领域, 该条款鼓励交易,因为它使投资者能够克服税收规则的“锁定”效应, 允许他们继续投资房地产,同时将资源转移到生产率更高的房地产或改变地理位置.

问题

自1924年以来, 国会已经认识到,当为贸易、商业或投资而持有的财产被交换为“同类”财产(价值相似的财产)时,收益不应被征税。. 《澳门赌场游戏网址》第1031条体现了这一原则, 认识到纳税人交换同类财产的性质和投资水平没有改变,纳税人的经济状况没有改变. 在同类交易所延迟收益的能力促进了良好的运作, 高效和动态的房地产市场, 而类似的交易所通常会提供必要的流动性,让交易顺利进行. 它们已经成为现代房地产市场的重要组成部分.

在商业地产领域, 递延纳税的能力尤其重要,因为资产是长期使用的,过去的折旧扣除大大增加了转让所有权的税收负担, 对房地产产生“锁定”效应. 换句话说, 没有第1031条所规定的灵活性, 由于税收影响,需要资本投资的房产所有者在出售或转让该房产时面临着不利因素. 作为一个后果, 如果没有第1031条,商业房地产活动将会大幅减少.

一些人主张取消或限制同类房产交易所的税收延期. 在第113届国会, 参议院和众议院的税收委员会主席都提出了税收改革提案,取消或严格限制第1031条. 奥巴马政府还提议限制1031条款的可用性. 2015年6月, NAIOP和其他一些房地产行业协会发布了一份经济研究报告,分析了第1031条在商业房地产中的使用及其经济影响, 为决策者提供急需的信息. 2017年的《澳门赌场游戏网址》(Tax Cuts and Jobs Act)结束了类似的非房地产交易, 例如机器或艺术品.  最近, 在他竞选总统期间, 乔·拜登提议“终结房地产开发商的漏洞”, 是指1031条的同类交易吗.

状态

立法者在通过2017年减税和就业法案(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)时,继续使用了1031条类似的房地产交易条款. In 2021, 作为他的美国家庭计划的一部分, 拜登总统说,他将“结束特殊的房地产税收优惠政策。这项政策允许房地产投资者在交换房产时,如果收益超过500美元,可以推迟纳税。,000”.

位置

NAIOP反对取消或改变允许使用同类财产交换的税收规定. 取消或限制同类交易所的使用,将威胁房地产市场的流动性, 这将严重限制交易和市场效率. 取消房地产交易所的递延税,也会抑制业主转让已经过折旧扣除的房产, 减少对不良资产的新投资.

谈话要点

  • 取消或限制类似房地产交易所的税收延期将严重破坏现代商业房地产市场, 威胁到它们的流动性和效率,导致投资和交易减少.
  • 现行的同类交易规则应予以保留,因为它们避免了“锁定”效应,否则业主将不愿意出售过去曾大幅贬值的房产.
  • 改变当前的同类交易政策将消除人们拥有和修复不良房产的动力, 使房地产更难被有能力和意愿投资和升级的业主收购.
  • 通过促进房地产改善所需的投资, 同类交流促进就业增长和社区发展.

资源

国会1031联盟信,9月. 7, 2021 

第1031条房地产同类交易的税收和经济影响 

安永研究:2021年同类交易规则对美国经济的经济贡献 

国会,让税收改革着眼于长远

外汇调解员联合会

联系

拉齐奥苏亚雷斯
政府事务高级副总裁
, ext. 115